¿Cómo se calcula el dinero para una casa?
Recientemente, los temas sobre transacciones inmobiliarias, rentabilidad de las inversiones y tendencias de los precios de la vivienda han seguido suscitando acalorados debates. Ya sean compradores de viviendas, inversores o formuladores de políticas, todos están prestando atención a la lógica de "obtener dinero" de las casas. Este artículo comenzará a partir de datos estructurados, como el cálculo del precio de la vivienda, las tasas de rendimiento de las inversiones y los costos fiscales, para analizar el algoritmo específico para obtener dinero para una casa.
1. Factores fundamentales en el cálculo del precio de la vivienda
La composición de los precios de la vivienda implica múltiples dimensiones. Los siguientes son los factores clave que se han debatido acaloradamente en Internet en los últimos 10 días:
| factores | Descripción | influir en el peso |
|---|---|---|
| ubicación | Transporte, distritos escolares, instalaciones comerciales, etc. | 35% |
| Propiedades de la casa | Área, tipo de unidad, piso, orientación. | 25% |
| Oferta y demanda del mercado | Relación entre inventario regional y demanda de vivienda | 20% |
| control de políticas | Restricciones de compra, tasas de interés de préstamos, incentivos fiscales. | 15% |
| Marca desarrolladora | Calidad y reputación del servicio inmobiliario. | 5% |
2. Método de cálculo del retorno de la inversión
Los ingresos de la inversión inmobiliaria requieren una combinación de rentabilidad por alquiler y espacio con valor añadido. La siguiente es una comparación de retornos de alquiler recientes en ciudades populares (fuente de datos: Shell Research Institute):
| ciudad | Precio medio de la vivienda (yuan/㎡) | Alquiler mensual (yuan/㎡) | tasa de rendimiento anual |
|---|---|---|---|
| Pekín | 68.200 | 85 | 1,5% |
| Shangai | 62.500 | 78 | 1,5% |
| Cantón | 42.300 | 53 | 1,5% |
| Chengdú | 18.600 | 32 | 2,1% |
| Changshá | 11.200 | 25 | 2,7% |
Nota:Tasa de rendimiento anual = (alquiler mensual × 12) / precio total de la vivienda × 100%. Debido a los menores precios de la vivienda en las ciudades de segundo y tercer nivel, los rendimientos del alquiler son generalmente más altos que en las ciudades de primer nivel.
3. Explicación detallada de los costos del impuesto a las transacciones.
Los impuestos y tasas involucrados en la compra y venta de bienes raíces afectan directamente la cantidad de "dinero que se obtiene". Según las últimas políticas de 2023, los principales impuestos y tasas son los siguientes:
| Tipo de impuesto | El vendedor lleva | Comprador a cargo | estándar de cálculo |
|---|---|---|---|
| impuesto de escritura | No | si | 1% para la primera unidad por debajo de 90㎡, 1,5% para el área anterior; 3% para la segunda unidad |
| impuesto al valor agregado | si | No | Exención por 2 años y 5,3% por menos de 2 años |
| impuesto sobre la renta personal | si | No | La única exención es para los mayores de cinco años, en caso contrario el 1% o el 20% de la diferencia. |
| tarifa de agencia | Negociación entre ambas partes. | Negociación entre ambas partes. | Generalmente entre el 1% y el 2% del precio total. |
Caso:Para una casa de segunda mano que tiene más de 2 años pero menos de 5 y tiene un precio total de 5 millones (no es la única), el vendedor debe pagar 265.000 IVA + 100.000 IVA personal, y el comprador debe pagar 75.000 impuesto de escrituración (para la primera casa). El impuesto total es de 440.000, lo que representa aproximadamente el 8,8% del precio de la vivienda.
4. Ampliación de temas candentes
1.Política de "intercambio":Recientemente, Nanjing, Zhengzhou y otras ciudades han introducido subsidios para el intercambio de casas de segunda mano por casas nuevas. Los vendedores pueden recibir hasta el 10% del subsidio para la compra de vivienda, lo que acelera la liberación de la demanda de sustitución.
2.Dinámica de los tipos de interés hipotecarios:La LPR cayó al 4,2% en agosto y la tasa de interés inicial en algunas ciudades ha sido tan baja como el 3,7%. El pago mensual de un préstamo de 1 millón a lo largo de 30 años se ha reducido en unos 400 yuanes.
3.Impacto en la vivienda asequible:Shenzhen planea lanzar 80.000 unidades de vivienda asequible durante este año, lo que se espera que desvíe entre el 10% y el 15% de la rígida demanda del mercado y ejerza presión sobre los precios de las viviendas comerciales circundantes.
Conclusión:La esencia de "ganar dinero" con una casa es el equilibrio entre los atributos residenciales y los atributos financieros. Se recomienda que los compradores de viviendas analicen racionalmente los datos en función de sus propias necesidades y eviten seguir ciegamente la tendencia de las exageraciones.
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